出品|中访网
审核|李晓燕
当刚需住宅市场仍在调整通道中徘徊时，核心城市的高端豪宅市场正上演着一场"逆市狂欢"。11月30日，华润置地与中海地产联合开发的深圳湾沄玺项目正式开盘，单日斩获130亿元销售额，不仅刷新2025年全国新房开盘成交纪录，更凸显出高端住宅在房地产市场调整期的强劲韧性。
作为后海总部基地时隔多年推出的稀缺豪宅产品，深圳湾沄玺自拿地之初便自带"流量光环"。2024年12月，华润置地与中海地产以185.12亿元竞得该地块，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录。双央企的品牌背书，叠加后海总部基地的核心地段优势，让这个总建筑面积达26.3万平方米的超级大盘从规划阶段就备受市场关注。项目由5栋超高层塔楼组成，其中4栋为住宅、1栋为公寓，住宅主力户型覆盖209至1149平方米大平层，共规划601套房源，7.59的容积率与250米的限高设计，在寸土寸金的深圳湾形成了独特的城市天际线景观。
展开剩余69%开盘当日，深圳前海康莱德酒店的选房现场人气爆棚。根据开发商公布的销售数据，500平方米、700平方米、1149平方米等超大户型率先售罄，单价区间维持在25万至28万元/平方米，总价跨度从1.3亿元至3.3亿元。深圳市房地产信息平台显示，此次入市的348套住宅备案均价约16.88万元/平方米，其中1栋一单元6201房源毛坯备案价高达35万元/平方米，总价约3.77亿元，刷新了深圳高端住宅单价纪录。为吸引购房者，开发商推出了多重优惠政策：选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，首付比例越高折扣力度越大，一次性付款可享九六折优惠。截至开盘当日收盘，项目整体去化率接近七成，其中398平方米和370平方米户型全部售罄，展现出高端客群对核心资产的强烈追捧。
深圳湾沄玺的热销并非个例，而是核心城市高端住宅市场的缩影。数据显示，该项目130亿元的单日销售额，已超过11月7日广州保利玥玺湾创下的106亿元纪录，成为2025年国内开盘销售额最高的楼盘。尽管与2024年上海中海·顺昌玖里196.5亿元的纪录仍有差距，但这一成绩在当前市场环境下已实属罕见。克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅。其中上海表现尤为突出，高端住宅市场一骑绝尘，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，均超过北京和深圳的套数之和。
与高端市场的火热形成鲜明对比的是，刚需住宅市场仍处于调整期。国家统计局数据显示，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6%。克而瑞数据则显示，今年前三季度，30个重点城市二手房成交套数同比增长9%，300万元以下刚需房成为挂牌主力。这种"冰火两重天"的市场格局，折射出当前房地产市场的深层次变化。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，核心城市、核心地段的高端住宅已被视为硬通货，部分项目凭借不可复制的城市资源，如海景、学区、地标等，具备更强的抗跌性和长期升值潜力。在市场调整期，高净值人群更倾向于将资金配置到这类稀缺资产中，以实现财富的保值增值。第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿则指出，在房地产市场调整背景下，各地政府都愿意拿出压箱底的住宅地块，而住宅规划限制条件的松动，也为开发商打造高端住宅提供了有利条件。以深圳为例，"70/90"政策松绑及住宅新规的实施，打破了此前的户型限制，让开发商能够更自由地打造"好房子"及纯粹的豪宅产品，而这些核心地段的高端住宅供应，在深圳过去10年间都较为稀少。
值得关注的是，深圳高端住宅市场正迎来供应高峰。据不完全统计，除深圳湾沄玺外，中信·信悦湾、后海招商玺、深超总片区GCC联泰超总湾等多个豪宅项目将陆续入市，为市场带来更多稀缺房源。吴睿表示，高端住宅的热销会给市场带来积极信号，有助于修复市场信心，推动房地产市场筑底回升，回归健康发展状态。
柏文喜预计，短期内刚需市场疲软、高端住宅市场坚挺的趋势将持续。在政策端"保障+市场"双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流。以深圳为例，2025年深圳计划新筹建4万套（间）保障性住房，将有效满足刚需群体的住房需求。而豪宅市场则因供应稀缺、配套成熟、资源独占等核心优势，热度仍将延续。
从长远来看，随着房地产市场进入高质量发展阶段，住宅的居住属性和资产属性将进一步分化。对于核心城市的高端住宅而言，其作为稀缺资产的属性将更加凸显，成为高净值人群资产配置的重要选择。而对于刚需市场，在保障性住房的持续供应和政策支持下，将逐步回归居住本质，满足普通民众的基本住房需求。这种市场分化趋势，既符合房地产市场的发展规律，也将推动房地产行业朝着更加健康、理性的方向发展。
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